 |
|
Статьи
В очереди за офисами
Торговые и офисные новостройки - очень привлекательные объекты для операторов широкополосного доступа в Интернет и альтернативной телефонной связи. Именно здесь они могут рекрутировать новых высокодоходных бизнес-клиентов. Телекоммуникационные компании везде идут вслед застройщикам, помогая им получить новых арендаторов, сами при этом попадая в зависимое положение от партнеров по бизнесу.
Телеоператоры не предаются паническим настроениям из-за финансового кризиса и не собираются менять своих стратегических планов. От пересыщенных предложением столиц они идут в те российские города, где активно развивается бизнес-застройка, арендаторы которой в любом случае будут нуждаться в телекоммуникациях.
По данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, поволжские лидеры по строительству качественных площадей (подразумеваются офисы категории А и В) выглядят так: Казань, Нижний Новгород, Самара, Уфа. Причем Казань существенно опередила другие города Поволжья и стала четвертым городом в России по объему офисного рынка (после столичных и Екатеринбурга). Но столица Татарстана — единственный город, кроме федеральных городов-регионов Москвы и Санкт-Петербурга, где прогнозы строительства в 2008 году ниже объема уже введенных площадей, что свидетельствует о близости к насыщению рынка. Именно на города офисного бума в первую очередь нацелено внимание крупных федеральных и международных компаний, стремящихся войти на наиболее прибыльный рынок корпоративных клиентов. И наилучший способ получить новых бизнес-пользователей – охватить вниманием места их массового скопления, то есть бизнес— и торговые центры.
В международной Orange Business Services отмечают активное развитие деловой недвижимости в Уфе и Нижнем Новгороде и заявляют, что именно в этих городах собираются усилить свои позиции. Пермский «Эр-Телеком Холдинг» считает наиболее привлекательной для развития в этой сфере Самару, а федеральный оператор «Комстар-ОТС» усилил свою активность в Самаре, Тольятти и Саратове.
Рынок подключений в торговых и бизнес-центрах не обсчитан детально аналитиками: например, плохо поддается учету такой ключевой показатель, как проникновение, поскольку сложно точно определить количество реально действующих компаний. Тем не менее в корпоративном секторе именно бизнес-центры составляют большую долю потребителей бизнес-услуг связистов.
«Офисное строительство и рост проникновения ШПД коррелируют между собой, но из этого не следует, что один сегмент рынка влияет на другой, — размышляет аналитик iKS-Consulting Антон Ворыхалов. - Правильнее говорить о том, что экономический рост в регионе в целом ведет как к буму офисного строительства, так и к ускорению темпов развития ШПД».
Оснащение телекоммуникациями офисного или торгового центра проходит в два этапа. Первый — во время строительства, когда, собственно, девелопер проводит выбор компании, которая начинает свою деятельность с обеспечения коммуникациями строительства. Как правило, это действующий оператор связи или системный интегратор проекта. Связисты своими силами налаживают коммуникации в офисах и подключают к своим магистральным линиям связи, используя отработанные технологии и бизнес-модели. Системный интегратор, самостоятельно подбирающий поставщиков оборудования, операторов связи, разработчиков программного обеспечения и монтажников сетей, в основном привлекателен тем, что готов предоставить застройщикам более гибкие и оригинальные решения.
Вторым этапом оператор или интегратор проводит необходимые работы уже при отделке здания, после чего оно вводится в эксплуатацию, и тогда занимается обеспечением нужд непосредственно арендаторов. Требования у въезжающих в новый офис компаний могут быть самые разные: некоторых интересует лишь недорогая междугородная связь, другие хотят получить максимально возможный набор современных услуг. «Четко сформировались определенные стандарты телекоммуникаций для офисов категории А и В — электронная система доступа в здание, система передачи данных и голоса, Wi-Fi-гостевой доступ, — отмечает региональный представитель Cisco Systems в Приволжском дедеральном округе Юрий Казанцев. «Арендаторы бизнес-центров – чаще всего крупные компании, предъявляющие серьезные требования не только к качеству, но и к перечню доступных услуг, — рассказывает руководитель отдела пиара и маркетинговых коммуникаций Orange Business Services в России и СНГ Екатерина Цвилева. — На нашем опыте необходимый набор – это доступ к корпоративным IP VPN-сетям, организация аудио— и видеоконференций, конвергенция фиксированной и мобильной связи».
Как следствие, повысились требования и к пропускной способности сетей операторов – счет идет уже на десятки Гб/с. «Ни один бизнес-центр не обходится без современного оптоволоконного канала связи, как правило, со стопроцентным резервированием, — говорит коммерческий директор филиала «Комстар-Поволжье» Элеонора Шумакова. — Подвести оптоволокно к зданию особой проблемы сейчас не составляет: у основных операторов уже довольно разветвленные сети. Мы, например, к концу года доведем протяженность собственных оптических сетей в Самаре и Тольятти до 600 километров, и нам редко приходится тянуть кабель к новым клиентам дальше, чем на несколько сотен метров». «Orange за последний год серьезно увеличил свои канальные ресурсы», — подтверждает тенденцию Екатерина Цвилева.
«Компании, управляющие объектами коммерческой недвижимости, предпочитают, чтобы задачи по обеспечению офисов телекоммуникационными услугами решались силами специализированных компаний, лицензированных операторов, готовых взять на себя ряд проблем, – говорит менеджер продукта "Корпоративные услуги’" ‘"ЭР-Телеком Холдинга" Константин Суслов. – От них требуется эксплуатация телекоммуникационной инфраструктуры объекта, масштабирование объема и набора предоставляемых услуг под запросы пользователей, ежедневное обслуживание и организация расчетов за услуги. С другой стороны, связисты должны быть готовы предоставить управляющим компаниям возможность участия в доходах от оказания своих услуг. Кроме того, исходя из высокой конкуренции между операторами, львиная доля застройщиков заинтересована в привлечении дополнительных инвестиций в строительство сетей за счет операторов».
Иными словами, девелопер (застройщик, инвестор) стараются найти те компании, которые полностью построят за свой счет инфраструктуру, будут ее обслуживать, а в придачу еще и отчислять процент — агентское вознаграждение (как правило, это 5−10% от суммы оказанных абонентам услуг). К тому же арендодатели не стесняются получать арендную плату с операторов за помещения, где установлено дополнительное техническое оборудование. Как правило, крупные игроки рынка не идут в такую кабалу к управляющим компаниям, поскольку понимают – вести бизнес в таких условиях означает либо высокие цены, либо снижение уровня сервиса. И то, и другое портит репутацию, о чем большие брэнды всегда беспокоятся.
Еще худший, но не менее распространенный вариант, как описывают опрошенные журналом «Эксперт Волга» участники рынка, — когда механизм выбора подрядчика для создания инфраструктуры связи при строительстве офисных центров полностью отдается на откуп генподрядчикам строительства. Это выглядит так: инвесторы нанимают генподрядчика, весьма приблизительно ставя ему техусловия в части ИТ-структуры — нечто вроде: «Проведи-ка нам Интернет и поставь в каждую комнату по телефону». И выделяют ему фиксированную сумму «на всю стройку». Генподрядчик же знает: чем меньше он потратит на ИТ, тем больше останется ему. В свою очередь он выбирает поставщиков ИТ-решений лишь исходя из стоимости предложенных им смет, чаще всего даже не вникая, какого уровня инфраструктура появится в результате. Поэтому во многих офисных зданиях появляются дешевые решения, не выдерживающие критики ни по качеству, ни по надежности.
С недальновидным подходом к созданию ИТ-инфраструктуры граничит другая особенность современных бизнес— и торговых центров — монополизация обслуживания объекта одним оператором. Иногда она возникает, когда работы проводила единственная компания — оператор связи, которая остается администрировать центр. Еще более радикальный вариант — управляющая компания здания создает для обеспечения арендаторов телекоммуникациями собственную структуру (которая должна получить соответствующие лицензии на услуги связи). Второй вариант приносит больший доход управляющей компании, но ставит арендаторов в сильную зависимость от профессионализма вновь образованной структуры и добросовестности арендодателя. Так возникает конфликт интересов между арендаторами, владельцами здания и операторами связи. Первые, понятно, хотят получить максимально качественные услуги по минимальной цене. Остальные заинтересованы в получении максимального дохода, причем в соперничестве друг с другом.
Приглашая нескольких ведущих операторов, девелопер повышает привлекательность бизнес-центра для арендодателей, предоставляя им возможность выбора поставщика телекоммуникационных сервисов, тактично отмечают в Orange Business Services. Однако продолжается практика, когда владелец бизнес-центра или управляющая компания заключает эксклюзивный договор с одним оператором. Такая схема работы в чем-то удобнее и проще, хотя имеет очевидные ограничения.
«С позиции здравого смысла любое крупное юридическое лицо, желая обеспечить стабильность в своей повседневной работе, должно стремиться к дублированию услуг связи, – рассуждает Константин Суслов из ‘‘ЭР-Телеком Холдинга’’. – Поэтому бизнес-центр, чтобы удовлетворить такую потребность арендаторов, просто обязан привлекать к сотрудничеству не менее двух операторов, а в идеале – трех-четырех. При этом внутренние сети должны, конечно, принадлежать собственнику, а их обслуживание следует передать компетентной независимой организации». Но в реальности собственник здания стремится получить «все в одном» – минимизируя свои расходы на телекоммуникации за счет операторов связи.
Логично, если ИТ-инфраструктура здания принадлежит тем, кто потратил на нее деньги. Но когда арендодатель стремится получить еще и долю в доходах связистов, это уже явный перебор. Тем не менее, чтобы заполучить желанных клиентов, иногда связисты уступают арендодателю, и это неминуемо отражается на стоимости их услуг. За все заплатит, опять же, конечный клиент – арендатор. Вот почему цены сходных услуг для арендаторов порой отличаются в три-четыре раза.
Мало того, что эксклюзивный договор создает перекосы в ценах и брожение в умах арендаторов, он напрямую нарушает ст. 11 Федерального закона «О защите конкуренции». Но, слава богу, в поволжских торгово-офисных центрах все меньше эксклюзивных провайдеров. По идее, их вообще не должно быть, кроме случаев, когда все здание занято под офис единственной компанией.
Но обычно будущие арендаторы становятся заложниками сложившихся сейчас отношений между застройщиками и ИТ-компаниями. Типичная схема работы застройщиков с операторами телекоммуникационного рынка, как ее описывают сами участники, состоит в том, что к хозяевам начинающейся стройки по очереди приходят на смотрины менеджеры телекомов и пытаются убедить их в том, что лучше других сумеют провести телефонизацию и интернетизацию их объекта. Как правило, оператор берется все строить и обслуживать за свой счет. Аргументами убеждения могут стать различные бонусы и бесплатные услуги для самого застройщика. Крупные игроки рынка с устоявшейся корпоративной этикой пытаются соблазнить заказчика предложением продвинутых технологий, в том числе для нужд застройщика, например, видеонаблюдением за стройкой, бесплатной связью, созданием временных сетей для строителей. У игроков помельче, страстно желающих получить контракт, предметом торговли становится как раз отчисление владельцам офисного центра процентов с доходов от арендной платы за абонентов.
То есть цивилизованное решение — объявить тендер с едиными требованиями и выбрать лучшего, исходя из соотношения цена/качество, — до сих пор остается экзотическим. Заказчики откровенно диктуют свои условия. «Еще года четыре назад застройщики приходили в "ВолгаТелеком" и умоляли менеджеров подключить здание к его сетям, — рассказывает менеджер телекоммуникационной компании, пожелавший остаться неназванным. — Сейчас все с точностью до наоборот – связисты упрашивают застройщиков воспользоваться их услугами. Видимо, так мы расплачиваемся за грехи бывшего монополиста». «Оператор чуть ли не ползает перед застройщиком на коленях, а рядом — еще 20 таких же», — описывает типичную картину получения подряда на проведение ИТ-коммуникаций сотрудник другой поволжской компании.
Но, признают наши собеседники, рынок оснащения телекоммуникациями офисной недвижимости еще не вступил в эпоху жесткой конкуренции. С одной стороны, существует дефицит предложения самих коммерческих площадей, что позволяет наглеть застройщикам и арендодателям. С другой, далеко не все бизнес-клиенты довольны своими операторами и постоянно находятся в поиске более выгодных и качественных предложений. Об этом свидетельствует экспансия в регионы крупных игроков и их тяготение именно к бизнес–клиентам, приносящим операторам около 80% доходов.
Финансовый кризис и снижение активности девелоперов, как его последствие, не увеличит предложение на рынке. А пока спрос на магазины и офисы превышает предложение, качество и стоимость ИТ-услуг будут оставаться мелкой разменной монетой на рынке строительства и аренды коммерческой недвижимости.
Геннадий Анисимов,
«Эксперт Волга» №42 (129)
05.11.2008
Источник:
Журнал Эксперт
Читайте также:
Все статьи раздела "Доступ в Интернет, хостинг-провайдеры"
|
|
|
