Статьи

За качество офисной жизни

Новые бизнес-центры растут в Петербурге как грибы. Девелоперы, которые еще недавно были сосредоточены на приспособлении под офисы бывших административных и производственных зданий, смело берутся за передовые технологии и пробуют силы в высотном строительстве. Причем нередко демиургами крупных и сложных проектов становятся компании, до сих пор не имевшие опыта работы с бизнес-центрами. Многие ошибки уже сейчас понятны профессионалам, однако вскоре издержки строительного бума станут очевидны и широкой офисной публике.

Поговорить о качестве петербургских БЦ мы пригласили девелоперов, управляющих и консультантов. Тема сама по себе щекотливая, поэтому участники дискуссии изъяснялись преимущественно в стиле «если кто-то кое-где у нас порой», не переходя на личности. Тем не менее нам удалось обозначить основные проблемные точки, а также обсудить объективные и субъективные причины, по которым конечный продукт не вполне соответствует «высоким образцам». Радует и искреннее стремление петербургских инвесторов «строить хорошо».

Очевидно, что качество деловых комплексов — характеристика экономическая. Пока на офисном рынке сохраняется дефицит площадей и арендодатель продолжает диктовать клиентам свои условия, девелоперы вряд ли станут жертвовать частью прибыли ради дорогостоящей «начинки» зданий. Хотя наиболее дальновидные компании уже готовы работать на перспективу, понимая, что в связи с массовым выводом на рынок новых проектов конъюнктура вскоре переменится и их ожидает жесткая конкуренция.

Дефектная ведомость

Олег Громков:
– Проблема качества строительства БЦ стала для нас одним из побудительных мотивов создания новой офисной классификации в рамках Петербургского исследовательского форума. Если говорить о конкретике, то, безусловно, самый болезненный вопрос — кондиционирование.

Анастасия Ясинская:
– Практически все девелоперы заявляют, что оно в их зданиях есть.

Олег Громков:
– Бывает, что система предусмотрена, но то ли из-за ошибок в проектировании, то ли из-за непрофессионализма подрядчика она дает сбои или не работает вообще. Мы как арендаторы столкнулись с этим в одном из бизнес-центров класса А.

Другой принципиальный момент — энергоснабжение зданий. Сегодня многим компаниям, особенно из IT-бизнеса, нужны большие мощности, которые не всегда готов предоставить девелопер. Для новых объектов желаемым уровнем является около 100 VA на 1 кв.м, на рынке же сейчас предлагается в лучшем случае 50-70 VA.

Важный аспект — правильная организация офисных помещений. Если девелопер изначально выполнил разводку всех инженерных систем в потолочном пространстве, то при организации переговорных установить вертикальные перегородки от пола до потолка будет весьма проблематично.

Устройство фальшпола — это, с одной стороны, дополнительные затраты для застройщика, но с другой — такая конструкция позволяет мобильно организовать рабочие места для нового арендатора, если прежний съехал. Поэтому мы включили наличие фальшпола в перечень обязательных параметров для новых БЦ класса А.

Обозначая все эти узкие места, не стоит забывать о проблеме морального износа зданий. Зарубежный опыт демонстрирует, что БЦ через 10-15 лет после ввода в эксплуатацию неизбежно переместится на класс ниже, поскольку требования к объектам постоянно растут.

Предусмотреть заранее то, что будет востребовано рынком через 10 лет, довольно сложно, а возможно, и не стоит закладывать в здание опции, которые на сегодня не актуальны и за которые арендаторы пока не готовы доплачивать.

Елена Афиногенова:
– Мы все еще находимся в благодатной ситуации, когда на рынке есть некоторый дефицит помещений, а уровень ставок выше, чем в большинстве европейских городов. Поэтому роптание арендаторов, как правило, удается погасить в ходе переговоров. Качественных проектов на самом деле немного.

На рынок по-прежнему выходят девелоперы без опыта работы, но с твердым убеждением: «Я сам знаю, как строить и как лечить». И вот получается на выходе комплекс общей площадью 20 000 кв.м с парковкой на 35 мест или бизнес-центр с панорамным остеклением и видом на промзону, который вряд ли улучшится в ближайшие 10 лет.

Очень важный показатель — ремонтопригодность БЦ. Если на каждое крыло здания, особенно высотного, приходится по одному лифту, то любые профилактические работы будут возможны только в дорогое ночное время. А что делать, если случится ЧП? Любая из систем должна иметь возможность доработки и улучшений без нарушения общего ритма работы БЦ. Это касается не только инженерии, но и контроля доступа, клининга и пр.

По мере выхода на рынок новых комплексов вопрос качества станет играть принципиально иную роль. При возможности выбора деньги арендаторов начнут перетекать в лучшие проекты, и девелоперы столкнутся с проблемой возврата вложенных средств.

Рустам Доминов:
– Пока для БЦ высокого класса первостепенное значение имеют местоположение, транспортная доступность, парковка, а от инженерных систем требуются их наличие и сносная работо-способность. Между тем затраты на кондиционирование в стоимости девелоперского проекта обычно не превышают 2,5-3 %. Даже если установить сверхнавороченную систему, это добавит к общей смете не более 2%.

Когда арендаторы начнут лучше разбираться в том, что им нужно, инвесторы перестанут экономить.

Михаил Гусев:
– Скорее, это произойдет, когда у нас настанет рынок арендатора.

Хочу акцентировать внимание коллег на качестве строительства с точки зрения будущей эксплуатации. Именно после запуска объекта становятся очевидными ошибки, допущенные при проектировании и строительстве. Например, недавно наблюдал, как в новом здании, возведенном весьма известной российской компанией, рабочие лобзиками выпиливали в гипроке люки для регулировки системы отопления.

Чтобы этого избежать, западные компании привлекают эксплуатирующую организацию еще на начальном этапе реализации проекта. Это позволяет заранее просчитать, как мыть панорамные окна, как ухаживать за напольными покрытиями и т.п., то есть продумать все так называемые мелочи, обеспечивающие комфорт арендаторов, и избежать переделок, которые могут оказаться весьма дорогостоящими.

Сергей Шабалков:
– Один из аспектов качества офисного здания — современная связь. Пока, увы, ситуация такова, что переговоры с телекоммуникационными компаниями ведут в основном финансовые директора и бухгалтеры, и сводится это общение главным образом к тому, сколько заплатит оператор связи. Причем его выбирают чаще всего уже на этапе запуска объекта.

Естественно, неспециалист не разбирается в современных возможностях, а из-за того, что необходимые решения не были изначально предусмотрены в здании, собственник неизбежно понесет потери.

Поэтому для нас основная проблема — найти грамотного заказчика на этапе проектирования.

Анна Романова:
– Всем понятно, что, к сожалению, качество нашего офисного рынка не соответствует международным, да и московским, стандартам.

Анастасия Ясинская:
– Боюсь, что это понятно лишь специалистам, а отнюдь не клиентам, особенно когда они только знакомятся с объектом.

Анна Романова:
– Скоро проблемы качества станут очевидны всем арендаторам. Крупные компании, у которых есть опыт работы в разных странах и городах, постоянно высказывают недовольство: они не хотят платить заявленную цену за предлагаемый рынком продукт.

Управляющие и консультанты тоже осознают проблему. Ее, увы, не вполне понимают наши девелоперы, когда анонсируют одни параметры БЦ, а по факту получается совсем другое. В результате в здании класса А не оказывается горячей воды и качественной сантехники. К счастью, времена меняются.

Рынок в условиях естественной конкуренции выдвигает все более жесткие требования к характеристикам зданий. Интересно было бы услышать точку зрения девелоперов по поводу соотношения «цена-качество» и того, как оно может меняться в будущем.

Конъюнктурный баланс

Вадим Демешенков:
– Наши новые объекты заполнены на 99%. Значит, они находятся в рынке по соотношению цены и качества. Мы все живем в условиях товарно-денежных отношений и делаем продукт, который востребован, за те деньги, которые нас устраивают. Естественно, мы учитываем международный опыт, стараемся использовать все новинки.

Есть у нас и достаточное кондиционирование, и фальш-полы, но я считаю, что важно придерживаться принципа золотой середины. Если системы чересчур сложны, их трудно эксплуатировать в дальнейшем, особенно с учетом того, что грамотные технические кадры тоже в большом дефиците. Когда с объекта уходит главный инженер, найти ему замену очень непросто.

Мы стараемся предложить арендатору конкретный и понятный продукт, чтобы ему было удобно организовать свое внутреннее пространство, и предоставляем некоторую свободу действий не только по части перепланировок, но и в вопросах инженерных систем. Конечно, только в тех пределах, которые не навредят зданию. Можно хоть золотые унитазы ставить, только мы не зачтем это улучшение в счет арендных платежей.

Дмитрий Кожевников:
– Пока все, что предлагается на рынке, сдается в аренду и даже продается, качество БЦ само по себе не улучшится. Консультанты прогнозируют насыщение рынка через 5-7 лет. Однако точный срок сегодня не назовет никто. Зная о заявленных проектах, среди которых есть и крупные (по 200 000-300 000 кв.м), мы можем с погрешностью приблизительно в год оценить будущий объем предложения.

Предсказывать спрос значительно сложнее, ведь на него влияют в том числе и макроэкономические факторы. Но именно от активности спроса зависит, смогут ли арендаторы диктовать свои условия собственникам и добиваться дополнительных удобств. Если рынок перейдет на их сторону, тогда и в наших БЦ появится много чего нового.

Анастасия Ясинская:
– Предлагаете вернуться к этой проблеме лет через пять?

Дмитрий Кожевников:
– Нет, конечно. Выиграет тот девелопер, который сможет правильно спрогнозировать рыночную ситуацию хотя бы на два-три года вперед. Что касается конструктива здания, очень важно не пытаться выжать из БЦ максимум этажей и метров, хотя это и влияет напрямую на экономику проекта. Ведь и фальшполы, и подвесные потолки можно предусмотреть только в том случае, если это позволяет высота этажа. Для класса А потолки 2,5 метра неприемлемы.

На мой взгляд, качество БЦ не исчерпывается его внутренним наполнением. Транспортные проблемы и отсутствие парковок снижают уровень офисных зданий, расположенных в центре. Очевидно, что через пару лет дорожная ситуация только усугубится и застройщики, которые не учтут этот фактор, окажутся в аутсайдерах.

Дмитрий Кузнецов (Colliers International):
– Несколько слов по поводу спроса. В прошлом году, по нашим данным, в эксплуатацию было введено 44 000 кв.м офисов класса А. И если до 2007-го уровень вакантных площадей держался на отметке 5-7%, то по новым объектам он достиг 17%.

Это один из первых сигналов грядущих перемен. На этот год к сдаче заявлены примерно 260 000 кв.м в бизнес-центрах категории А. И даже если мы сделаем поправку на традиционную задержку сроков, все равно объем предложения в этом сегменте удвоится. Большой вопрос, будут ли эти площади востребованы рынком.

Мы уже сегодня видим, что некоторые потенциальные арендаторы, особенно крупные, заняли выжидательную позицию. Многие международные компании недоумевают, почему они должны платить за офис в Петербурге в среднем на 10-15 евро/кв.м в месяц больше, чем в Европе. Они начинают рассматривать другие российские города для открытия офисов.

Качественные здания, безусловно, останутся успешными и сохранят высокий уровень заполняемости. Но за счет неудачных проектов процент вакантных площадей может значительно увеличиться, и у арендатора будет больше переговорной силы, чем у арендодателя.

Показательно, кстати, насколько внимательны к проблеме качества западные девелоперы, изначально ориентированные на продажу офисных проектов инвестфондам.

Валерий Хламкин:
– Как бы ни пытались меня здесь запугать, рынок для арендодателя остается очень хорошим. За восемь месяцев мы целиком заполнили новый «Сенатор» на 18-й линии Васильевского острова площадью около 24 000 кв.м. Сейчас возводим 10-этажный офисный корпус на ул. Профессора Попова, который будет готов в конце года.

По восьми этажам уже идут серьезные переговоры. Раньше клиенты ждали завершения работ на объекте, а теперь понимают, что, если они хотят получить офис на последнем видовом уровне, нужно подписывать договор уже сейчас.

По техническим причинам

Валерий Хламкин:
– С уверенностью могу сказать, что никто из девелоперов не хочет строить плохо. Все стараются, у многих — получается. Рассуждая о качестве, необходимо разделять проекты, связанные с реконструкцией и с новым строительством. Работая в центре города, инвестор вынужден считаться с жесткими охранными и градостроительными ограничениями.

Соответствовать высоким стандартам в такой ситуации сложно. Например, если воздуховод извивается под сложными углами, а трогать исторические стены нельзя, это не в лучшую сторону повлияет на воздухообмен в здании.

С нуля в этом смысле строить проще. В новых проектах мы предусматриваем и фальшполы, и магистральную разводку вентиляции и кондиционирования.

Алексей Лазутин:
– Говоря о пресловутом кондиционировании, надо понимать, что электрические мощности, увы, не берутся с потолка. Что делать, если их физически не хватает? Вариантов у девелопера два: либо за очень серьезные деньги попытаться выбить что-то в «Ленэнерго», либо запускать здание в эксплуатацию с недостаточным кондиционированием, отдавая себе отчет в том, что системы не будут работать идеально.

Давайте начнем в рамках профессионального сообщества обсуждать очень интересный вопрос: почему в Петербурге не согласуют газовые котельные на крыше зданий и кому это выгодно?

Валерий Хламкин:
– Одна из серьезных проблем для девелопера — найти грамотного проектировщика. Все чаще застройщики сотрудничают с западными компаниями, потому что не все отечественные специалисты знакомы с передовыми технологиями.

Дмитрий Галкин:
– Согласен. Большинство проектных фирм делает не совсем то, что нужно заказчику. У нас в штате есть так называемые антипроектировщики. Их задача — бороться с решениями, которые нас не устраивают. Пока получается, что от объекта к объекту проектировщиков приходится менять.

Дмитрий Кожевников:
– Большинство ошибок закладываются именно на стадии проекта. И нехватка профессионалов, которые умеют качественно работать с БЦ, — лишь одна часть проблемы. Другая — действующие СНиПы, в том числе касающиеся противопожарных мероприятий, которые становятся для проектировщиков трудно преодолимым препятствием.

Валерий Хламкин:
– Наши нормативы, как правило, ставят крест на всех красивостях, которые могли бы быть на объекте.

Алексей Белоусов:
– Ассоциация «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» сейчас проводит эксперимент по независимой экспертизе и оценке рисков на этапе проектирования и строительства объектов. К ней мы привлекли Госпожнадзор, который выдает девелоперам свои заключения.

В дальнейшем они становятся некоей охранной грамотой для компании, прошедшей эту экспертизу. В эксперименте участвуют несколько застройщиков, которые возводят самые разные объекты (жилье, офисные и торговые центры и даже коттеджные поселки). К эксперименту можно присоединиться.

Дмитрий Кузнецов («Балт-Аудит-Эксперт»):
– Еще хочу нарисовать одну страшилку, касающуюся оптимистического сценария развития офисного сектора. Теория несимметричных рынков демонстрирует, что, когда покупатель считает соотношение «цена-качество» несправедливым, он ищет пути ухода с рынка. У офисов есть классическая альтернатива — сидеть дома и там работать.

Тем более современный уровень развития телекоммуникаций это позволяет, а транспортный коллапс в городе будет только нарастать. Поэтому давайте готовиться к тому, что ситуация на рынке через два-три года может стать критической, и закладывать при проектировании офисных зданий возможность их перепрофилирования в жилые комплексы.

Участники «круглого стола»