Статьи

Аренда. Если сменился собственник

Новые собственники сданного в аренду имущества часто пытаются либо изменить условия аренды, либо вовсе расторгнуть соглашения с пользователями. Насколько законны такие шаги?

Старый договор лучше новых двух


Закон не запрещает собственникам распоряжаться имуществом по своему усмотрению: продавать, передавать в залог, менять и т. д., даже если это имущество сдано в аренду¹Но часто, едва вступив в права, новоиспеченный хозяин начинает устанавливать свои порядки. Обычно новый собственник либо настаивает на изменении условий аренды²«в связи с изменившимися обстоятельствами» и «переоформлении отношений» (например, часто предлагает заключить новый договор на условиях, которые ухудшают положение пользователя), либо уведомляет арендатора о расторжении или недействительности договора аренды и о необходимости возврата имущества в кратчайшие сроки…

При этом новые владельцы нередко утверждают, что «старый» договор аренды более не действует, поскольку в нем в качестве арендодателя указано лицо, которому имущество более не принадлежит. Но это не так.

Арендаторы должны знать, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). То же относится и к субаренде: при перенайме договор субаренды сохраняет силу.

Если же арендодатель решит через суд расторгнуть договор или изменить его условия, то его шансы выиграть дело невелики.

Пример Банк арендовал у завода нежилые помещения. Через полгода здание, в котором располагались эти помещения, было выставлено на аукцион. В результате недвижимость приобрело в собственность ООО, которое вскоре указало банку, что его договор с заводом на самом деле является незаключенным, поскольку предмет договора не конкретизирован. Работников банка перестали пропускать на рабочие места.

Банк обратился в суд с иском о нечинении препятствий в пользовании помещениями.

Суд, оценив доводы ООО, пришел к выводу, что предмет договора, действительно, был отражен не четко, однако никаких оснований для признания договора незаключенным нет: кредитная организация занимает конкретные помещения, принадлежавшие ранее заводу, оплачивает их аренду. Следовательно, конклюдентными³ действиями в процессе исполнения договора стороны конкретизировали его предмет.

Опытные бизнесмены, став новыми собственниками сданного в аренду имущества, стараются не обострять отношения с арендаторами и не оспаривают их права. Вместо этого они обманом вынуждают пользователей подписывать нужные документы.

Пример Транспортное предприятие сдало в аренду ПБОЮЛ пять КАМАЗов. Вскоре предприятие было реорганизовано, и эти автомобили перешли в собственность вновь созданного АО, директор которого пришел к выводу, что его компания извлечет большую выгоду, если самостоятельно начнет эксплуатировать грузовики.

Арендные соглашения нужно было расторгнуть срочно и без ущерба для себя. Проблема состояла в том, что заключены они были по всем правилам и срок их действия истекал не скоро. Кроме того, ПБОЮЛ, как назло, оказался на редкость добросовестным арендатором. Он аккуратно вносил арендную плату и безукоризненно соблюдал все требования договора, в том числе обязательства по обслуживанию техники.

Поняв, что правовыми методами цели не достигнуть, директор АО решился на обман. Он пригласил арендатора и рассказал, что его предприятие получает немалую выгоду от аренды и очень заинтересовано в продолжении сотрудничества, хотя теперь налоговики неизбежно начнут цепляться и к арендатору, и к арендодателю, ведь платежи отныне будет получать совсем не то лицо, которое указано в договоре. Неприятностей с налоговыми органами ПБОЮЛ тоже не желал, а потому легко согласился «переоформить отношения».

Арендатору тут же предложили подписать заранее подготовленные документы: соглашение о расторжении арендных договоров с транспортным предприятием и новый договор с АО об аренде этих же машин. Директор АО клятвенно заверил предпринимателя в своем добром расположении и сам обратил его внимание на полную идентичность текстов старого и нового соглашений, конечно за исключением наименований арендодателя, дат заключения договоров и сроков начала аренды.

Через несколько дней арендатор получил по почте требование возвратить АО незаконно удерживаемые автомашины. Предприниматель немедленно прибыл в офис арендодателя, но к директору его не допустили. Зато с арендатором побеседовал юрист компании. Он объяснил, что прежние соглашения расторгнуты, и арендатор обязан возвратить имущество. Предприниматель предъявил новый договор, но юрист, едва взглянув на документ, отказался его обсуждать, заявив, что он недействителен, поскольку, судя по дате, договор был заключен за несколько дней до того, как сведения об АО были включены в ЕГРЮЛ, т. е. формально АО еще не существовало.

После этого ПБОЮЛ несколько раз пытался встретиться с директором АО, чтобы уладить недоразумение, но тот был недосягаем. Все это время юридическая служба АО требовала возврата имущества. Предпринимателю грозили санкциями, и тот был вынужден вернуть машины.

Оформляем отношения с новым собственником

Итак, мы выяснили, что при смене арендодателя арендатор (субарендатор) в течение оставшегося срока действия договора может пользоваться арендованным имуществом на основании и на условиях ранее заключенного договора. При этом все обязанности и права арендодателя (в т. ч. и право на получение арендной платы) переходят к новому лицу.

Если арендатор не хочет в соответствии с желанием нового собственника менять условия договора, это его право. Но в этом случае стороны все равно должны будут внести изменения в договор в части наименования арендодателя. Если одна из сторон откажется это сделать, другой участник сделки вправе обратиться в суд.

Если по каким-то причинам такое оформление затягивается, нужно попросить у арендодателя хотя бы копии документов, подтверждающих переход права собственности (договор купли-продажи, свидетельство о регистрации права собственности, если арендуется недвижимое имущество, и пр.).

Право нового собственника сданного в аренду недвижимого имущества обязательно должно быть зарегистрировано в ЕГРП⁴. Такие изменения вносятся по заявлению любой стороны договора аренды. После внесения изменений выдается выписка из реестра.

Если сведения об изменении арендодателя не будут включены в реестр, то само по себе это еще не является основанием для прекращения договора аренды. Но если арендодатель сменится еще раз, то у пользователя могут возникнуть существенные трудности (см. «Если договор аренды не зарегистрирован»).

Крайние меры

Если арендатор не соглашается изменить в угоду интересам нового хозяина имущества условия договоров и не желает отказываться от аренды, некоторые арендодатели пытаются решить проблему крайними способами. Например, они отбирают у арендатора движимое имущество или документы на него либо не допускают пользователей и их работников в арендованные помещения (на языке закона это называется «чинить препятствия в пользовании имуществом»).

В подобных ситуациях арендаторам прямая дорога в суд⁵: можно заявить иск о нечинении препятствий, а заодно взыскать с арендодателя убытки.

От арендатора ждут нарушений

Если с ходу добиться расторжения арендного соглашения или изменения его условий у нового собственника не получится, он попытается подловить арендатора на нарушениях договора и закона: на невнесении в установленные сроки арендной платы, использовании имущества не по назначению, заключении без согласия собственника даже краткосрочных договоров субаренды и пр. Зафиксировав нарушения и собрав доказательства, арендодатель в суде добьется расторжения договора.

Пример Еще в 1993 году фирма взяла на 15 лет в аренду нежилые помещения в здании, расположенном в центре Москвы. Спустя почти семь лет в результате приватизации здание, находящееся в муниципальной собственности, обрело нового хозяина — некое ЗАО. О смене собственника арендатора уведомили двумя официальными письмами: одно пришло из комитета по управлению городским имуществом, а другое — от нового владельца. Одновременно фирме сообщили реквизиты нового получателя арендной платы.

Надо сказать, что арендатор не стал торопиться с очередным платежом. Он и ранее неоднократно допускал просрочки, однако никаких санкций за этим не следовало.

Нового собственника такое положение вещей не устроило, и тот обратился в суд с иском о расторжении договора и выселении пользователя. Суд, получив доказательства того, что арендная плата не вносилась более двух раз подряд, посчитал это существенным нарушением договора и удовлетворил иск.

Такие случаи не единичны. А потому, чтобы не оказаться у разбитого корыта, пользователи при смене арендодателя должны быть постоянно начеку и неукоснительно соблюдать условия договоров. Если прежний арендодатель не придавал значения некоторым нарушениям, то новый контрагент может оказаться не таким лояльным.

Иногда новые собственники пытаются искусственно создать задолженность арендаторов и не спешат сообщать им о смене арендодателей. Например, новый хозяин просит прежнего владельца не уведомлять пользователя о смене арендодателя, заверяя, что сам доведет все нужные сведения до арендатора… Через несколько месяцев арендатора обвиняют в том, что он не вносит арендную плату, и заявляют к нему иск о расторжении договора.

Но в соответствии с п. 3 ст. 382 ГК РФ, если должник не был письменно уведомлен о переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства по отношению к первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору. И если некоторое время арендатор перечислял арендную плату в адрес прежнего арендодателя, это не будет являться неисполнением им своих договорных обязательств.

Пример Купив объект недвижимости, ООО немедленно принялось выживать из помещений банк, с которым заключил договор аренды предыдущий собственник. Кстати, тот сообщил руководству ООО, что банк — очень добросовестный контрагент и подловить его на нарушениях будет сложно. Избавиться от арендатора прежний владелец рекомендовал так: не сообщать арендатору о смене собственника и не давать банковские реквизиты счетов нового арендодателя, накопить большую задолженность, а потом расторгнуть договор через суд.

ООО последовало этим рекомендациям, и в течение года арендатору официально не сообщали о смене собственника недвижимости. Но сделку с недвижимостью в мешке не утаишь. Руководители банка были прекрасно осведомлены о том, кто теперь является владельцем здания. Более того, в банке догадывались о планах нового арендодателя, но лишь посмеивались над потугами недобросовестного контрагента. Кредитная организация, как и прежде, добросовестно перечисляла положенную плату прежнему владельцу недвижимости, а тот не возражал. Более того, он сам связывался с покупателем здания и уверял его, что, когда эпопея с банком наконец-то счастливо завершится, он вернет эти деньги ООО.

Через год в ООО решили, что сумма задолженности достаточна для признания банка злостным нарушителем договора. Арендодатель обратился в суд с иском о расторжении договора и взыскании с банка арендной платы и неосновательного обогащения.

Однако, вопреки ожиданиям ООО, суд в иске отказал, поскольку истец не представил доказательств того, что ответчика известили о смене арендодателя. Суд обратил внимание ООО на то, что неосновательное обогащение получил не банк, а прежний владелец недвижимости. Кстати, с него чуть позднее ООО безуспешно попыталось взыскать деньги.

Этот случай является прекрасным примером поведения для арендаторов и предостережением для арендодателей. Первым до момента официального уведомления о смене арендодателя можем посоветовать перечислять арендную плату на счет прежнего контрагента, и пускай новый собственник выясняет отношения со своим предшественником. А вторым рекомендуем не копать яму другому, чтобы не попасть в нее самим, и не посылать по почте арендаторам пустые конверты, поскольку даже заказное письмо, которое направлено без описи вложения, не является доказательством надлежащего уведомления.

Впрочем, арендатор может упрочить свои позиции, если направит новому арендодателю свой письменный запрос о том, куда следует перечислять деньги. И лучше, если у него на руках останутся материальные доказательства того, что этот запрос получен уполномоченным лицом арендодателя. В этом случае арендатору будет легче отстаивать в суде свою позицию⁶.

Новый собственник не желает продлевать договор

На практике встречаются ситуации, когда арендаторы и арендодатели или их представители достигают неформальных договоренностей, в соответствии с которыми по истечении срока действия арендного соглашения оно без проблем продлевается. Например, предприниматель, осваивая новый вид деятельности, берет имущество в краткосрочную аренду. При этом он оговаривает с арендодателем, что аренда будет продлена, если дела пойдут успешно. Или, наоборот, собственник сдает в аренду имущество, требующее ремонта, с условием, что арендатор отремонтирует имущество за свой счет, и обещает, что если пользователь свои обязательства выполнит, то в будущем с ним заключат договор на длительный срок.

Но новые владельцы имущества, в отличие от своих предшественников, не связаны такими неформальными договоренностями. Они просто терпеливо ждут, пока истечет срок действия заключенного арендного соглашения, а потом отказывают арендатору в продлении срока действия этого договора.

Кроме того, сами арендаторы часто заблуждаются относительно своих прав на продление аренды. Например, арендаторы в спорах с арендодателями ссылаются на ст. 621 ГК РФ, в силу которой арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Но одновременно закон не говорит о том, что арендодатель обязан продлить договор с этим пользователем, и если арендодатель не хочет сдавать имущество в аренду и заявляет, что намеревается использовать его для собственных нужд, доводы пользователя несостоятельны. А потому отказ нового владельца от пролонгации соглашения часто является для пользователей неприятным сюрпризом.

Между тем шанс продлить аренду у арендатора все-таки имеется. Дело в том, что новые собственники часто сосредотачивают все силы и ресурсы на том, чтобы доказать арендатору, что договор с ним истек. При этом многие забывают о том, что по истечении срока аренды закон или договор обязывают стороны соблюдать определенные процедуры. Например, по закону арендодатель должен направить пользователю свои возражения против продления договора. Если этого не происходит или арендодатель опаздывает с такими возражениями, то договор аренды считается продленным на неопределенный срок.

Пример Между Комитетом по управлению имуществом администрации подмосковного города и ООО в апреле 2002 года был заключен договор на аренду нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, сроком на один год (до 30 апреля 2003 года). В конце января 2003 года здание, где ООО арендовало помещение, было продано на приватизационном аукционе другому ООО, которое в марте 2003 года получило свидетельство о праве собственности на купленную недвижимость, и с этого момента к нему перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды.

Только в середине апреля (когда срок действия договора аренды истек) новый владелец предложил арендатору, по-прежнему занимавшему помещение, заключить новый договор на иных условиях и даже направил в адрес арендатора проект этого соглашения. Арендатор отказался подписывать этот документ, и собственник недвижимости обратится в суд с иском о выселении.

После долгих разбирательств в судах разных инстанций в иске отказали, поскольку в данном случае договор аренды был возобновлен на неопределенный срок. При этом суд сослался на п. 2 ст. 621 ГК РФ (если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок). Кстати, суд указал, что направление арендатору проекта договора не является возражением против пользования помещением, а отметка на письме о его получении не является достоверным доказательством того, что оно было вручено директору общества-арендатора.

В заключение отметим, что эффективно защищать свои права пользователь сможет, только если при заключении договора аренды были соблюдены все формальные требования закона⁷ и если он добросовестно выполняет закон и условия соглашения, заключенного с прежним арендодателем.

Надежда Панина

Читайте также:

• Продажа и аренда офиса в г. Москва
• Самые умные здания мира
• Купля продажа офисов