Здравствуйте!
Вы попали в отраслевое маркетинговое агентство officemart.ru, охватывающее все аспекты обеспечения современного офиса необходимыми товарами и услугами.

Мы предоставляем не только актуальную информацию по всем направлениям жизнедеятельности офисного бизнеса, но и маркетинговые услуги как агентство, входящее в состав группы «Текарт».

Наша специализация: товары и услуги для офиса.

Если перед вами стоят задачи по стратегии продвижения вашего бизнеса, увеличению продаж, поиск новых партнеров и многое другое, мы решим любую поставленную задачу, являясь экспертом в данной области.

Предварительный запрос
Все разделы Officemart (64)
Главная | Карта сайта | Разместить рекламу | Конкурсы | О проекте | Рассылка | Помощь | Регистрация | Вход
Справочно-аналитический ресурс обеспечения офиса
Офисное пространство / Продажа и аренда офиса
Главная >> Продажа и аренда офиса >> Статьи >> Продажа и аренда офиса в г. Москва
Для нас важно ваше мнение. Стань экспертом!




Статьи


Продажа и аренда офиса в г. Москва

Рынок офисной недвижимости в Москве появился в начале 90-х годов и несмотря на интенсивное развитие по многим параметрам пока уступает уровню западных мегаполисов. Сегодня в столице общий объем офисных площадей составляет около 6.5 млн.кв.м. Из них на помещения класса А приходится порядка 26%, на помещения класса В – 74%.

Приведем основные отличия "классов офисов".

Класс "А"

Помещение: офис расположен в новом здании (бизнес-центр, офисный либо многофункциональный комплекс), характеризующийся престижным и удобным месторасположением, оптимальными планировочными решениями, высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения.

Пример: здание бизнес-центра, имеющее развернутую инфраструктуру централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха, содержащееся в безупречном состоянии, с собственными службами безопасности, управления и обслуживания, охраняемыми стоянки с числом мест не менее одного на 60 кв. м офисных помещений. Внутренняя отделка в таких помещениях по индивидуальному заказу арендатора.

Клиенты: основными арендаторами офисов в бизнес-центрах являются западные компании, а также крупные российские фирмы, в т.ч. ведущие бизнес с зарубежными партнерами.

Примечание: в условиях Москвы, где первые бизнес-центры появились в начале 90-х годов и первоначально были причислены к классу А, и сегодня зачастую не соответствуют указанным выше требованиям. (тем более, что в последние годы стандарты для офисов класса А повышаются), появились так называемые интеллектуальные здания, предусматривающие полную оптимизацию и автоматизацию всех систем жизнеобеспечения.

При необходимости офисы класса А подразделяются на подклассы А1, А2 и А3.

Класс "B"

Помещение: офисы данного класса обладают практически теми же характеристиками, что и офисы класса А, однако не являются столь престижными, и спектр предлагаемых ими услуг не так широк. Это могут быть и офисы класса А после 5-7 лет эксплуатации.
Пример: реконструированные и переоборудованные старинные особняки, расположенные в уютных уголках старой Москвы, приобретаемые или арендуемые крупными структурами.

Клиенты:российские банки, издательские дома, официальные представительства западных стран. Вообще арендовать помещение класса В могут те же компании, что и класс А, однако, с разделением по назначению - для размещения топ-менеджмента (как представительские) и для размещения основной массы сотрудников (как рабочие).

Примечание: В условиях Москвы класс В - это офисные помещения в специальных новых офисных зданиях, по каким-либо параметрам качества или расположения уступающих классу А (но вполне привлекательных как для западных, так и для богатых российских компаний).

Класс "C"

Помещение: Офисы, по характеристикам здания соответствующие классу В, но с недостатками в расположении (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд) и оборудовании (недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха, недостаточное количество машиномест на парковке).

Примечание: к данной категории относятся все офисные здания, не удовлетворяющие требованиям к классу В хотя бы по одному критерию. Для более подробного изучения офисы класса С делят на подклассы С1 и С2.

Класс "D"

Помещение: офисные помещения в административных зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения. Такие здания могут быть достаточно импозантны и даже располагать бизнес-сервисом (библиотека, типография, достаточное количество телефонных линий), общей автостоянкой.

Пример: разнообразные помещения в административных зданиях, научно-исследовательских институтах, построенных более 10 лет назад, приспособленные под офисы (как правило, после более или менее качественного ремонта).

Примечание: в условиях Москвы - это основной объем офисов российского стандарта. В последнее время многие НИИ, воспользовавшись доходами от сдачи в аренду части своих помещений, производят реконструкцию своих зданий и их переоснащение, повышая уровень цивилизованности офисов и их доходность вплоть до стандартов класса С.

В данном обзоре условно примем, что к офисным площадям класса А относятся помещения классов А и B, приведенной выше классификации, а к офисам класса В помещения классов С и D.

Арендные ставки в российской столице за кв.м. офиса класса А составляют 650-700 долларов в год, для класса В - 470-490 долларов. При этом ставки продолжают расти, боольшими темпами дорожают офисы класса В. Выше ставки только в Лондоне, где средняя арендная ставка в районе West End достигает 2000 долларов в год за кв. м. (включая все расходы), в Токио (1400 долларов) и в Париже (около 1000 долларов в центре города). Интересно, что в других крупных городах Европы (Будапеште, Праге и Амстердаме), арендные ставки колеблются от 400 до 470 долларов за кв. м в год, включая налоги и все операционные расходы.

Тем временем, спрос на качественные офисные площади в Москве, остается неудовлетворенным. Доля свободных помещений, в зависимости от района города, варьируется от 0.5% до 5.5%. По этому показателю Москва отстает от ведущих европейских столиц: в Париже спрос уравновешивают 6% свободных площадей, в Лондоне – 9%.

Помимо престижных, тяжело снять большие, от 1000 кв. м, помещения. Собственники зданий предпочитают разбивать площадь на блоки по 250–300 кв. м: во-первых, за небольшие помещения можно получить большую плату (в пересчете на метры, разумеется), а при увеличении метража цена упадет минимум на 10%. Кроме того, если офис покинет один маленький арендатор, остальные будут продолжать приносить доход. Если же арендатор офиса единственный и крупный, то его уход приведет к огромным потерям в бюджете.

Имеющийся высокий спрос на качественные офисные помещения позволяет девелоперам с большой долей уверенности начинать проекты по возведению новых бизнес-центров. Тем более, что ввод в эксплуатацию офисных площадей в 2005 году снизился на 14% к уровню предыдущего года (впервые с 2000 года) и составил немногим более полумиллиона кв.м, в то время, как запланировано к вводу около 1 млн. кв. м. Дефицит офисных площадей в Москве, приводит к тому, что помещения данного типа сдаются в аренду еще на этапе строительства.

Поиск необходимого офисного помещения может вестись компанией самостоятельно, либо с привлечением специализированных риэлтеров. Для самостоятельного поиска достаточно взять любое специализированное издание поискать в интернете. Считается, что при самостоятельном поиске проблем в переговорах, с документами и условиями м.б. больше.

Схема работы со специалистами такая: клиент указывает характеристики необходимого помещения, после чего риэлтер предлагает заключить "агентский договор", определяющий его обязанности по поиску нужного Клиенту помещения. Эти обязанности, как правило, сводятся к подбору вариантов помещения, показу помещений Клиенту, защите интересов Клиента на переговорах с арендодателем или продавцом, проверке документов на недвижимость. В случае снятия в аренду помещения, агентское вознаграждение составляет 50-100% месячной арендной платы либо фиксированная заранее оговоренная сумма. В случае покупки помещения, размер комиссионных составляет от 1 до 10% продажной стоимости помещения. В любом случае сумма комиссионных обсуждается индивидуально. Как правило, большинство агентств идут на уступки и скидки, чтобы заполучить нового клиента. Срок подбора помещения зависит от конъюнктуры рынка и требований заказчика. Как правило, от первого контакта с риэлтером до въезда в офис проходит около месяца.

Для удержания клиентов владельцы офисных зданий могут идти на уступки. К примеру, когда арендатор въезжает в новое здание, ему предлагаются так называемые "арендные каникулы", т.е. минимальные ставки на время проведения отделки и ремонтных работ, или, скажем, на весь первый год. Также арендодатели, стремясь заключать долгосрочные договора с надежными арендаторами, предоставляют им на первое время площади чуть ли не бесплатно, а потом резко поднимают цены.

Сетевые девелоперы иногда прибегают к возможности "переселять" арендаторов, не выдерживающих слишком высоких ставок, в менее качественные здания, при этом сохраняя их лояльность.

Начинающих предпринимателей, как правило, интересуют вопросы “Где?” и “Сколько?”, а юридическими деталями они не интересуются, что, конечно, ошибочно. Обязательно надо обращать внимание на документы, указанные в низ условия и цены.

Офис может сдаваться на условии аренды или субаренды. Аренда – это договор с собственником, а субаренда – договор с тем, кто является арендатором у собственника.
Субаренда (если договор надлежащим образом зарегистрирован в Москомрегистрации и если собственником является Москва или Федерация) ничуть не хуже прямой аренды офиса. Вариант, когда собственник офиса — частное или юридическое лицо, несколько хуже. Субаренда офиса иногда может оказаться выгоднее прямой аренды. Существуют организации, в свое время сумевшие получить у Москвы офисные помещения в долгосрочную аренду на 25 или 49 лет. Сейчас эти офисы часто простаивают, и их сдают в субаренду по цене нередко ниже рыночной.

При подготовке договоров, важно обратить внимание на наличие пункта о том, что если здание будет продано новому собственнику, то последний обязан сдавать офис тому же арендатору на тех же условиях до окончания срока действия договора.

Сейчас наиболее распространены длительные сроки договоров. Самые ходовые договора по аренде офисов сегодня — на 3–5 лет. Многие собственники предлагают арендовать офис на 11 месяцев, т.к. если срок аренды менее года, то договор можно не регистрировать. Наиболее частая причина — наличие в помещении неузаконенных перепланировок.

При заключении более-менее длительного договора аренды офиса в него обычно включают пункт о том, что цена может изменяться, но не чаще одного раза в год и не более чем на 10%.

Помимо основной цены от арендатора офиса иногда требуют заплатить НДС. Кроме того, нужно заплатить за электричество, воду, отопление, уборку и т. д. Если нет отдельных счетчиков для площадей, занимаемых данным арендатором, владелец, получив общий счет на все здание, выделяет из него долю арендатора и выставляет ему счет. Случается, что эксплуатационные расходы указывают в абсолютной цифре — скажем, $50 за 1 кв. м в год.

Существует еще один вид доплаты, так называемый "коридорный коэффициент", когда площадь аренды увеличивается на некий коэффициент за пользование общими помещениями – коридорами, лестницами, холлами, санузлами. Чем больше площадь арендуемого помещения, тем меньше коридорный коэффициент.

Несмотря на зарегистрированные договоры аренды офиса, может случиться, что у арендодателя изменились планы, и он просит арендатора съехать раньше срока. Бороться с данным явлением практически невозможно: законы стоят на стороне собственника.


Подготовлено департаментом маркетинговых исследований
Research.Techart группы "Текарт" специально для OfficeMart.Ru

При использовании материала ссылка на OfficeMart.Ru обязательна.

22.06.2006

Читайте также:

 Все статьи раздела "Продажа и аренда офиса"


ВХОД В КАБИНЕТ
Логин:
Пароль:
 
Я забыл пароль Регистрация
Всего в этом разделе:
      90 компаний

Офисное пространство / Продажа и аренда офиса

Archive.Officemart.ru - Архив OfficeMart.Ru за 2000-2005 г.г. (Канцелярские и офисные товары).
© 2000 - 2017 OfficeMart.ru – проект маркетинговой группы "Текарт".
За достоверность информации, размещенной абонентами, портал OfficeMart.Ru ответственности не несет.
Веб-дизайн, разработка сайта, продвижение сайта - Текарт
Все замечания, предложения и пожелания отправляйте по адресу manager@officemart.ru, по телефону (495) 790-75-91 или ICQ: 442880368.


Рейтинг@Mail.ru
Стань экспертом!