 |
|
Статьи
Умные офисы
В настоящее время рынок коммерческой недвижимости уже вышел из фазы бурного роста: объем строительства растет хоть и высокими, но не скачкообразными темпами; спрос все еще не удовлетворен, но разрыв между спросом и предложением не выглядит как пропасть; конкуренция между девелоперами возрастает год от года; клиенты становятся все более требовательными и экономными одновременно. Эти процессы обусловлены как естественными причинами (скудность пригодных под застройку площадей, высокая инвестиционная привлекательность бизнеса, общий рост экономики), так и особенностями ценообразования на конкретном, довольно конкурентном рынке.
Одним из самых серьезных козырей для девелопера, позволяющим сдать максимальный процент от полезной площади здания, является наличие так называемых "систем умного офиса". Вместе с тем, "умный офис" выгоден, удобен и довольно полезен и для арендатора/владельца офисных помещений. Попробуем разобраться в том, что собой представляет "умный офис".
Термины "умный офис", "интеллектуальное здание", "hi-tech офис" - являются по сути синонимами, означающими совокупность свойств здания, позволяющих:
a) "выжимать" максимум полезности из минимума площади;
b) быть максимально эргономичными для сотрудников и руководства;
c) контролировать и регулировать системную инфраструктуру из одного места;
d) дублировать и резервировать жизненно-важные для бизнеса системы.
Следует заметить, что некоторые специалисты все-таки проводят разграничение между этими понятиями, также существуют довольно принципиальные разногласия по этому вопросу в профессиональной среде - это обусловлено, в первую очередь, относительно малым возрастом самих технологий и небольшими расхождениями в фирменных названиях тех или иных функций.
Если говорить более детально о том, какими же конкретными свойствами обладают "интеллектуальные" здания, то мы затронем очень тонкие аспекты конкурентной ситуации на рынке: отдельные функции некоторыми девелоперами преподносятся как жуткий эксклюзив, в то время, как другие девелоперы считают их стандартными. Причинами таких разногласий являются быстрые темпы роста этого сегмента и стремительный научно-технический прогресс (в частности, если ранее видеокамеры стоили довольно существенные суммы, то в настоящее время их стоимость незначительна - и фактически сравнялась со стоимостью монтажа самих камер; аналогичная ситуация произошла с компьютерными сетями – если буквально два года назад стандартной считалась скорость 100 Мбит/с, то в настоящее время обычной является скорость в 1Гбит/с).
Современное здание, даже не относящееся к категории "умных", должно обеспечивать размещенным в нем компаниям уверенность в защищенности, причем как от незванных гостей, так и от разного рода незаконных проверок и посещений контролирующих органов. В последнем случае, под "защитой" понимается обязательная проверка санкционированности визитов (всем предпринимателям памятна эра "маски-шоу" и не допускать такой произвол принципиально для бизнеса).
В интеллектуальном здании безопасности отводится очень большая, возможно даже ключевая роль. В отличие от обычного здания, hi-tech офис оснащен большим количеством связанных в единую сеть объектов контроля и наблюдения. Начиная от входа, где кроме ставших обычными "вертушек", позволяющих пройти в здание по магнитными попускам, установлены "рентгеновские" аппараты (как в аэропортах, они позволяют просматривать содержимое сумок и партфелей посетителей) и металлодетекторы. Внутри здания установлены видеокамеры - в идеале их должно быть столько, что бы просматривалась вся площадь, причем сильно желательно, чтобы основные камеры дублировали друг друга (впрочем, вне здания видеокамеры также присутствуют в большом количестве, подчас применяются инфракрасные устройства, позволяющие наблюдать за территорией в полной темноте).
Вся информация, поступающая от устройств наблюдения, записывается на магнитные носители (в зависимости от объекта, либо на жесткие диски, либо на ленту), при этом представителем службы безопасности осуществляется визуальный контроль за всем объектом в одной комнате. Само собой, весь радиообмен между сотрудниками службы безопасности также фиксируется на магнитные носители - это позволяет в случае внештатных событий не только наказать виновных, но и принять превентивные меры.
Особняком стоят возможности разграничения доступа в те или иные помещения. Например, используя персональные идентификационные карточки (чаще всего они базируются на бесконтактном принципе), представители компании-арендатора могут проникать только в помещения своей компании. При этом, можно регламентировать не только возможность прохода в то или иное помещения на уровне доступа-запрета, но и устанавливать временные ограничения для отдельных сотрудников/групп сотрудников (в некоторых компаниях в нерабочее время - ночью или находясь в отпуске - пройти в офис невозможно в принципе: даже если ограничение не сработает на входе в здание, доступ на этаж будет блокирован). Иногда такие запреты выглядят курьезными: в региональном представительстве одной из нефтяных компаний (четырехэтажное здание) воспользоваться лифтом могут только топ-менеджеры.
Для помещений особой важности (хранилища денег или документов, кабинеты высших менеджеров) все чаще применяются биометрические методы контроля доступа: самыми распространенными являются сканирование сетчатки глаза и отпечатков пальцев.
Основа для системы безопасности - выделенная сеть, не имеющая выходов в открытые сети (для защиты от внешних вторжений), при этом реально успешное внедрение полноценной единой системы безопасности возможно только в том случае, если инфраструктура самой системы заложена еще на этапе проектирования здания.
В обыкновенном здании подчас бывают ситуации, когда в течение нерабочего времени системы освещения функционируют на полную мощность. Причинами такой расточительности чаще всего становятся ошибки персонала. Высокотехнологичное здание контролирует освещение в здании: при этом, довольно часто система настроена таким образом, что после окончания рабочего дня - если не внесены коррективы - освещение искусственно отключается. Вместе с тем, учитывая сравнительно низкие цены на электроэнергию, в России предствители бизнеса не озабочены тем маниакальным стремлением сэкономить энергию, которое процветает в США и Японии.
Аналогичная ситуация с теплоснабжением: в том случае, если в здании никто не находится, автоматика отключает (или существенно снижает) подачу тепла в нерабочее время и в выходные дни. Вместе с тем, в зимнее время система может следить за герметичностью оконных проемов, дабы избежать "отапливания улицы". Таким образом, система вентиляции и кондиционирования должны полностью согласовывать свою работу с системой отопления помещений.
В некоторых зданиях успешно внедрена система микроклимата (в чем-то сродни климат-контролю в автомобилях): влажность и температура регулируется автоматикой в зависимости от объема помещениям, его планировки, количества сотрудников и погодных условий.
Также единая система управления зданием должна постоянно мониторить состояние основных систем инфраструктуры: в случае возникновения аварий или поломок должны быть в кратчайшие сроки оповещены сервисные службы для быстрого устранения причин возникновения нештатных ситуаций.
Компьютерная сеть в современном офисе является базовым атрибутом, по важности занимающем далеко не последнее место: интернет и внутренние коммуникации для многих компаний являются не только площадкой для работы, но и средством дистрибуции и маркетинга. В высокотехнологичном офисе сеть не обычна: во-первых, применяются высокоскоростные каналы как во «внешний» мир, так и внутри здания; во-вторых, сеть защищена от физического воздействия извне, а основные участки продублированы отказоустойчивым оборудованием; в-третьих, особое внимание уделено техническому оснащению – серверам, сетевому оборудованию, соединительным устройствам – применяются только высококачественные устройства от ведущих мировых производителей, предоставляющих круглосуточный сервис.
Подчас к компьютерному оборудованию и планировке здания выдвигаются довольно строгие требования. Так, в одной из строительных компаний с западными корнями, существует «Политика информационной безопасности», согласно которой, серверная комната должна обладать всеми капитальными стенами, а электропитание в этой комнате должно быть продублировано таким образом, что даже в случае полного отключения электроэнергии оборудование должно функционировать в течение 24 часов. Отдельно регламентирован температурный режим в этой комнате – в любую погоду температура воздуха не должна подниматься выше 22 градусов по Цельсию. Причем данные требования на фоне недавнего отключения электроэнергии выглядят вполне разумными – компания не остановила деятельность не на минуту.
Высокотехнологичные фирмы (такие, как интернет-брокеры и программистские компании) требуют от зданий наличия не просто доступа в интернет, а дублирования канала связи с внешним миром – на тот случай, когда у провайдера случаются технические неполадки, компания может воспользоваться услугами другого оператора. Из-за этого требования некоторые девелоперы попадают впросак: не секрет, что многие телекоммуникационные компании выдвигают требование монопольного предоставления услуг в обмен на бесплатную проводку канала связи (это самая дорогостоящая процедура в процессе интернетизации и телефонизации здания).
В последнее время все большее распространение получают беспроводные линии связи, базирующиеся на протоколе WiFi (особенно популярны они в офисных центрах с конференц-залами, поскольку позволяют использовать личные ноутбуки во время встреч и докладов). Несмотря на то, что установка «точки доступа» не требует проведения дорогостоящих монтажных процедур и прокладки кабеля, беспроводные технологии имеют много подводных камней, связанных с безопасностью таких сетей. Поэтому, в высокотехнологичных офисах не просто присутствуют беспроводные технологии, но и осуществляется грамотный менеджмент таких сетей. В перспективе будет очень распространена технология WiMAX, поэтому девелопер уже сейчас вынужден «закладывать» внедрение такой технологии в строящееся здание, поскольку в противном случае, к моменту сдачи здания оно может оказаться неконкурентоспособным.
В «умном офисе» также должна быть своя цифровая мини-АТС, причем в последнее время многими арендаторами высказывается пожелание наличия интегрированных IP-решений, которые позволяют, во-первых, сэкономить на звонках по международным каналам, а во-вторых, максимально упростить интеграцию локального офиса в глобальную структуру компании. Последнее требование – ключевое для представительств IT-компаний: местоположение российского офиса не должно быть барьером для выполнения всех функций компании.
Многие офисные центры выступают в роли «площадки» для проведения конференций, наряду с непосредственным размещением офисов. Вместе с тем, для проведения презентаций и конференций выдвигаются отдельные требования к помещениям и их техническому оснащению. Помещение должно быть просторным, иметь возможность удобно регулировать освещение. Желательно наличие проектора и системы синхронного перевода.
В настоящее время, высокотехнологичный офис предполагает собой здание класса «А» или «А-», то есть позволить себе «умное» решение могут только довольно богатые компании. Вместе с тем, концепция развития технопарков подразумевает увеличение количества офисов класса «B» с развитой высокотехнологичной инфраструктурой.
Что касается отдельной стоимости hi-tech решений в здании, то по оценкам экспертов, доля в итоговой себестоимости здания таких решений может составлять от 15% до 40%, а доля всей инженерной инфраструктуры в итоговой стоимости доходит в лучших проектах до 60%. С другой стороны, как уже было отмечено, некоторые девелоперы многие из решений считают стандартным оснащением и изначально закладывают их в стоимость. Исключение составляют проекты, которые делаются в расчете на крупного арендатора – в таком случае набор функций внутри здания согласовывается на подготовительном этапе.
Наиболее близким к понятию «hi-tech офис» по совокупности критериев являются относительно новые офисы класса «А». Вместе с тем, критерии присвоения «классовости» зданиям довольно расплывчаты и не всегда подразумевают наличие качественной IT-инфраструктуры, а могут быть присвоены за счет наличия высококачественных отделочных материалов, местоположения, архитектурного решения или подземной парковки.
Учитывая особое внимание, которое уделяет правительство вопросам развития IT-индустрии в нашей стране (выбран даже «индийский путь», предполагающий стимулирование программистских компаний), можно ожидать появления все большего числа высокотехнологичных компаний, у которых будет потребность в высокотехнологичных офисах. Вместе с тем, даже представители «классических» рынков (в том числе, сырьевых и промышленных) в последнее время все большее внимание уделяют информационной безопасности и высоким технологиям в бизнесе – по сути, это последняя возможность быть конкурентными с ведущими мировыми компаниями.
23.01.2006
Источник:
business.appartment.ru
Читайте также:
Все статьи раздела "Системная интеграция, инсталляция"
|
|
|
