Новости

09.12.2008      Между вложениями и прибылью — пропасть

Рынок больше не будет принимать бездарные проекты складских комплексов.

Минус
Девелоперы складской недвижимости пострадают от кризиса сильнее остальных. Логистические объекты приносят дохода меньше, чем офисы или торговые помещения, и владельцы складских терминалов почувст­вуют сокращение свободных денег на рынке острее. Кризиса никто не ждал, поэтому все кинулись строить дорогие для арендаторов склады класса А. Общий объем заявленных к возведению площадей такого уровня исчисляется миллионами квадратных метров. А спрос вряд ли достигнет подобных масштабов.

Грузопоток сократится как минимум на 30%. Вместе с падением покупательской способности снижается товарооборот. Всем участникам рынка придется пересмотреть свои стратегии. Пропорционально упадет спрос на складские площади, что скажется на прибыли их владельцев. Крупные компании, которые уже успели арендовать склады, попытаются их частично сдать в субаренду.

Многие арендаторы будут искать склады подешевле. Стоимость аренды площадей в Екатеринбурге неоправданно высока. Буквально до начала кризиса владельцы терминалов подняли свои ставки на 7-10%, что усугубило ситуацию. Арендаторы затаились и ждут. Надеются на то, что цены упадут. Но скоро начнут требовать дополнительных бесплатных сервисов или привилегий. Позже — скидок. В крайнем случае просто уйдут с новых терминалов на обветшалые склады советской постройки. Когда деньги в дефиците, другого выхода нет.

Цены неизбежно пойдут вниз. Доходность бизнеса сократится. Насколько — сейчас не скажет никто. Но вряд ли ценовая коррекция окажется несущественной. Сложнее всего будет тем, кто уже привлек деньги. Закупил материалы по старым, высоким, ценам. И приступил к строительству логопарка, ориентируясь на прежнюю норму прибыли. Сроки окупаемости увеличатся. А для кого-то продолжение строительства вообще станет нецелесообразным — слишком велика будет пропасть между гипертрофированными объемами вложений и скромной прибылью. Непросто будет и тем, кто еще не нашел инвестора и не вышел на стройплощадки. Насколько я понимаю, с деньгами на строительство у них возникнут проблемы. Своих средств, достаточных для стопроцентного финансирования проекта, у многих девелоперов нет. А сторонних инвесторов, желающих вложиться в строительство складского комплекса, значительно поубавилось.

Плюс
Кризис уймет нездоровый оптимизм строителей складов. Последние года три все кому не лень твердили о чудовищном дефиците площадей в Екатеринбурге. Строить склад проще, чем офисник или жилой дом, думали бесчисленные новоиспеченные девелоперы. Несмотря на то что обещанные сотни тысяч квадратных метров еще не сдали, ошибок уже успели наделать — от бездарных проектных решений до грубых нарушений самого процесса строительства. Сейчас все эти проекты будут погибать. Их начнут продавать. Адекватные девелоперы смогут выкупить земли, подходящие для будущего возведения крупных объектов.

Малый и средний бизнес пустят на высококлассные склады. Раньше практически все девелоперы терминалов категорий A и B ориентировались на крупных федеральных и иностранных арендаторов — с ними работать проще: они готовы снимать склады тысячами квадратных метров. Меньше арендаторов — меньше проблем, рассуждали владельцы логопарков. А теперь им просто придется работать с «мелочью», на которую раньше они даже внимания не обращали. Спроса со стороны гигантов на всех не хватит.

Составленные наспех планы сейчас можно эффективно корректировать. Или вообще рушить все прежние наработки и спокойно создавать новые — соответствующие реалиям рынка. В период, когда нет смысла наращивать темпы строительства все новых и новых объектов, можно оценить собственную стратегию и тактику. Пока есть время, нужно высунуть голову из потока строительного цейтнота и посмотреть на свои проекты со стороны.

Дмитрий Голицын
руководитель проекта «Логистический центр» строительной компании «Металлайн»